Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Далеко не всегда работа УК устраивает собственников жилья. В результате, накапливаются нарекания к работе, общий уровень неудовлетворенности растет. Встает вопрос о смене управляющей компании в многоквартирном доме на более эффективный вариант – другую УК или создать новое товарищество собственников.

В 2015 году, с целью обеспечения большего контроля за качеством предоставляемых услуг, было введено обязательное лицензирование деятельности компании, которая управляет домом.

Однако работа компаний по-прежнему вызывает претензии со стороны собственников жилого дома.

Смена УК является действенным способом решения проблемы, однако требует основательной подготовки, активной позиции самих жильцов и знания законодательной базы.

Причины, чтобы сменить УК

Договор, заключаемый между УК и собственниками, содержит положения об обязательствах компании, и при выявлении низкого качества производимых работ, нарушениях сроков или невыполнения положенных мероприятий в области коммунального хозяйства ЖКХ, владельцы недвижимости инициируют процесс изменения управляющей компании и выдвигают, при необходимости, претензии в ее адрес.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Жилищным Кодексом регулируется круг обязанностей УК, чья деятельность должна быть направлена на обеспечение высокого уровня жизни и комфорта для всех жильцов дома. Согласно ст. 162 ЖК РФ, полномочия УК реализуются согласно заключенного договора, одобренного решением общего собрания всех жильцов.

Нарекания по любому из пунктов данного документа, согласно ч.8.2 ст. 162 ЖК, в 2018 году позволят собственникам жилья расторгнуть отношения с действующей УК и передать управление другой.

Так как смена управляющей компании в многоквартирном доме довольно сложна ввиду необходимости соблюдения определенного порядка действий и активности самих жильцов, следует разобраться в причинах, которые могут стать основанием, чтобы расторгнуть действующий договор:

  1. Срок действия договора истек.
  2. Требуемые по договору работы не выполняются.
  3. Объем исполняемых работ недостаточен или характеризуется низким качеством.
  4. Поступающие заявки на ремонт не исполняются в положенный срок.
  5. Деятельность управляющей компании непрозрачна, а информация о ней скрыта от собственников квартир.

Когда лучше сменить УК

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Так как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме можно лишь в строгом соответствии с установленной по закону последовательностью, порядок действий должен быть заранее изучен и четко определен.

Жильцы МКД имеют право определять УК по своему усмотрению и заключать с ней договор на любой срок в пределах до пяти лет.

Рекомендуется сменить управляющую компанию по окончании действующего контракта, либо по истечении первого года на обслуживании у текущей УК, слишком ранняя смена УК не позволит полностью проявить себя новому исполнителю.

По завершении года работы становится более понятно, каковы действительные успехи нового юрлица, и нужна ли будет замена.

Процедура по смене

Заключив однажды договор на управление с определенной организацией, жильцы вовсе не обязаны быть бессрочно привязанными к одной и той же конторе. Если текущая УК не справилась с возложенными на нее ожиданиями, настало время изучить особенности процедуры перехода под управление к другой организации.

Благодаря смене УК, жильцы смогут повысить уровень комфорта при проживании в МКД, а также создать эффективное рациональное снабжение жильцов всеми требуемыми ресурсами, заботясь также о поддержании коммуникаций в отличном состоянии.

Немаловажно, при замене одной компании на новую, тщательно изучить текущее положение на рынке данного вида услуг, чтобы принять верное решение.



Чтобы перейти в другую УК, проходят несколько этапов, состоящих из множества различных мероприятий. В обобщенном виде можно представить следующий порядок действий:

  1. Достигнуть единое решение собственников сменить компанию, с которой они сотрудничают на данный момент.
  2. Подобрать наиболее эффективную организацию, которая сумела бы оптимально организовать работу по управлению различными сферами потребностей всего дома.
  3. Составленный и подписанный протокол собрания жильцов передают в адрес УК, с которой намерены расторгнуть отношения, и новой организации.

К числу основных частых нарушений смены УК относится ненадлежащее оповещение о предстоящих изменениях.

Последовательность действий

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Когда недовольство работой действующей УК привело к поднятию вопроса о ее замене, все следующие действия исполняются в строгой последовательности, установленной положениями жилищного законодательства:

  1. Выбор новой УК, на основании информации о рейтингах, сбора отзывов от жильцов других домов под управлением новой организации, обсуждение вопросов с потенциальными кандидатами на управление домом. Рекомендуется подбирать наиболее дотошных жильцов, готовых критиковать и выяснять наиболее волнующие проблемы с руководством новой УК.
  2. Определение способа заменить компанию: путем выбора новой УК в связи с окончанием текущего договора, лишении лицензии, по соглашению или через одностороннее расторжение при выявлении нарушений условий подписанного договора. Согласно Постановления Президиума ВАС РФ №7677/11 от 22 ноября 2011г., жильцы вправе произвести досрочную смену компании при принятии такого решения общим собранием, даже если серьезных отклонений в работе текущей организации не имеется. На основании п.1 ч.1 ст. 137 ЖК, отказ от текущей УК возможен при организации ТСЖ.
  3. Собрание собственников помещений в многоквартирном доме (допускается очно-заочная форма). На этом мероприятии, в рамках заранее подготовленной повестки, жильцы решают разорвать отношения с действующей УК, выбирают дальнейший способ управления и утверждают новую организацию. Важным моментом является надлежащее уведомление собственников о планируемом собрании (это можно сделать лично с распиской в получении уведомления, заказным письмом, либо через размещение объявления на доме, если такое правило было введено собранием жильцов ранее). В рамках заочной части собрания необходимо обойти тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании
  4. После составления протокола, в течение 10-дневного срока, все собственники уведомляются о принятом решении с размещением документа в общедоступном месте, а старая УК получает копию принятого постановления. Если меняется способ управления, информация передается в УК и соответствующие органы государственного и муниципального надзора и контроля в течение 5 дней.
  5. После того, как все задействованные стороны получили оповещение, заключают договор с новой УК. Далее выбранная организация обращается в государственные органы для внесения изменений в лицензию. На изменение сведений лицензии государством отводится 10-дневный срок.

Соблюдая в точности все нормы действий по переходу по Жилищному Кодексу РФ, проблем в связи с переходом под новое управление не возникает.

Как перезаключить договор

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Владельцы квартир и помещений МКД жилья вправе вносить изменения в подписываемый с УК документ, регламентирующий права и обязанности сторон. Пересмотреть свои взаимоотношения с УК поможет детальное изучение условий контракта и сопоставление положений в нем требованиям жилищного законодательства (ч.3 ст. 162 ЖК).

При необходимости, составляется протокол разногласий и отдается на согласование в УК. Помочь выработать совместное решение и достигнуть единого мнения позволит организация рабочей группы.

По достижении единого решения измененные положения представляют на общем собрании, так как протокол вступит в силу только после принятия такого решения общим собранием жильцов.

Если достигнуть единого решения с УК не удалось, начинается процедура смены старой УК на новую.

Способы расторжения договора

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Существует несколько способов досрочно прекратить действие договора по управлению МКД: по соглашению сторон при взаимном согласии участников (ст.

450 ГК РФ), а также в одностороннем порядке (по решению общего собрания или через суд при наличии достаточных оснований).

Если обстоятельства потребуют заниматься расторжением договора через судебный орган, потребуется доказать случаи нарушения положений контракта со стороны УК, либо иные случаи, установленные гражданским законодательством и нормами ЖК РФ.

При одностороннем варианте расторжения договора с действующей компанией с последующей заменой ее на новую УК, руководствуются п.8 ст.162 ЖК.

У собственников МКД есть право на расторжение, если договор ранее заключался по результатам открытого конкурса с дальнейшим принятием решения собственниками помещений о смене способа управления, либо после принятия на общем собрании решения о переходе под управление новой УК при установлении нарушений договора действующей компании.

Закон гласит, что прекратить обслуживание через УК собственники могут и без обращения в судебную инстанцию, если такое решение было принятом общим собранием жильцов.

По решению суда

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Для расторжения договора через суд потребуется представить доказательства, подтверждающие, что сторона ответчика не исполняла должным образом условия подписанного соглашения.

Помочь правильно определить юридические формулировки, касающиеся точного определения нарушений со стороны компании, позволят Правила и нормы техэксплуатации жилфонда, установленные Постановлением Госкомитета по строительству и ЖКП №170 от 27.09.2003 г.

Обнаружение законных оснований для расторжения документа будет недостаточным для суда. Потребуется кропотливая работа с привлечением, по возможности, специалистов жилищного права, представителей из жилищных инспекций. Согласно ст.7.

22 КоАП РФ при нарушении правил содержания дома, несоблюдении норм при выполнении ремонтных работ, компанию можно оштрафовать на сумму до 50 тысяч рублей в рамках административного наказания, а в дальнейшем данным факт может быть использован при представлении доказательств на судебном заседании.

Следует отметить, что подобный вариант расторжения договора применялся вплоть до 2011 года, года Президиум ВАС РФ разъяснил, что жильцы, выбравшие управление одной из компаний изначально, не лишаются права сменить ее на новую, либо перейти к иному способу управления, без необходимости представления доказательств ненадлежащей работы УК в суде.

Подобное разъяснение действует в настоящий момент, однако нет гарантии того, что впоследствии данное право будет пересмотрено.

По этой причине следует знать, как правило действовать при расторжении договора в судебном порядке, если будут выявлены случаи несоблюдения пунктов договора и ненадлежащего исполнения своих обязанностей действующей компанией.

По соглашению сторон

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Наиболее простой случай прекращения отношений с текущей компанией установлен при расторжении договора по соглашению. Такой вариант будет означать, что решение собственников жилья было поддержано со стороны УК, не претендующей на исполнение в дальнейшем обязанностей по управлению МКД.

Основанием для прекращения управления со стороны действующей УК станет подписанное обеими сторонами соглашение при отсутствии разногласий и споров. В данное соглашение должны быть включены пункты, касающиеся передаче документов на дом, а также неизрасходованные деньги, собранные на выполнение текущего и капитального ремонта и расчетов с поставщиками ресурсов.

Подводные камни

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

При переходе на обслуживание в новую компанию важным вопросом остается, как оплачивать счета в период осуществления передачи дел между старой и новой УК. Проблемы возникают и в случаях, когда смена производится без надлежащего оповещения всех жильцов. Во втором случае, новая организация будет требовать уплаты, в то время, как собственники уже внесли средства по реквизитам прежней компании.

Читайте также:  Ответ на претензию - образец

Следует четко понимать, что сменить УК многоквартирного дома без оповещения всех собственников жилья нельзя.

Все вопросы, касающиеся расчетов с жильцами должны регулироваться между новой и старой УК, без привлечения к разбирательствам жильцов. Зачастую денежные претензии регулируются через суд.

До тех пор, пока окончательное решение суда не вступит в силу, оплата вносится по реквизитам прежней компании.

Однако, если все жильцы были оповещены о предстоящих изменениях, проблем с определением получателя оплаты за коммунальные услуги не возникает, а плата по новым квитанциям начинает осуществляться только после включения дома в лицензию компании, принявшей дом под свое управление.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/zhkh/smena-upravlyayushchey-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome

Смена управляющей компании в многоквартирном доме в 2020 году

Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги.

Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.
  • Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.
  • Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационную состоятельность.
  3. Количество МКД под управлением организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальную базу.
  6. Открытость деятельности фирмы.
  7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
  8. Квалификацию рабочих кадров.
  9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

  1. По окончании срока действия договора со старой УК.
  2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
  3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
  4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mkd.html

Как сменить управляющую компанию?

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

В 2005 году, с началом реформирования жилищно-коммунального хозяйства страны, привычная всем жильцам многоквартирных домов картина мира дала трещину. Теперь вместо ЖЭКов и ДЭЗов гражданам предлагалось самостоятельно выбрать некую управляющую компанию, либо самим заниматься всеми вопросами, связанными с содержанием многоквартирного дома. Для неискушенных соотечественников такая практика была в новинку. Не вполне осознавая всю серьезность положения, многие выбирали первую попавшуюся управляющую компанию. Никто не знал, как оценить эффективность того, что пока еще не работало по назначению.

Содержание

Со временем проявились плюсы и минусы работы с управляющими организациями. Стало очевидно, что не все управляющие компании одинаково полезны. При равных исходных данных результаты значительно отличались. У одних компаний дома оказались неухоженными, а коммуналка непомерной. У других же – красота, порядок и вменяемые квитанции.

Растерянные собственники домов-неудачников не понимали, в чем же они провинились перед коммунальными богами, но предпринимать какие-либо шаги тоже не решались.

А ну как станет хуже? Привыкшие работать с ЖЭКами перестроечного образца, когда ни на какие ремонты и поддержку не хватало средств, а не трезвый сантехник – единственное, на что можно было рассчитывать, люди обреченно вздыхали и пытались что –то делать своими силами. Или не делать и оставить все, как есть.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Но какое-то время спустя появилась практика перехода от одной управляющей компании к другой. Собственники поняли, что сменить способ управления многоквартирным домом, равно как и сменить управляющую организацию – реально.

И начался другой этап становления реформы ЖКХ в России. Когда управляющие компании «переманивали» друг у друга дома, обещали всяческих благ собственникам, или наоборот – вступали в сговор, дабы не потерять то, что имеют, договаривались на берегу –мы не берем к себе ваших, а вы наших не троньте.

Спустя время страсти улеглись, и на рынке продажи жилищно-коммунальных услуг установились зачатки отношений, основанных на здоровой конкуренции.

Система, конечно, не идеальна, но сам переход от одной управляющей организации к другой стал возможен, как никогда ранее.

Если вы из тех собственников, кто давно хотел сменить УК, но не знал, как — прочтите эту статью. В ней мы предлагаем пошаговый алгоритм смены.

Повод для смены управляющей компании

Существует ряд причин, по которым вы можете сменить управляющую компанию:

  • Окончен установленный срок действия договора, заключенного между управляющей компанией и жильцами дома. Собственники квартир в многоквартирном доме не обязаны заключать договор с этой же организацией. К моменту окончания действия договора они вполне могут себе подыскать более подходящую компанию.
  • Управляющая компания допускает грубые нарушения основных условий договора. Проще говоря, если УК не исполняет свои обязанности по предоставлению оговоренных услуг, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  • Вашу управляющую компанию лишили лицензии в результате систематических нарушений. Вы не обязаны ждать, пока организация уладит все формальности и вернет себе право на этот вид деятельности. В этом случае договор автоматически аннулируется.
  • Вы решили сменить форму управления многоквартирным домом, заменив управляющую компанию товариществом собственников жилья. Секрет в том, что ТСЖ может нанять для содержания дома управляющую организацию. Таким образом, вы можете избавиться от нерадивой управляющей организации, не дожидаясь окончания действия договора.
  • Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон. Чисто гипотетически, вы можете прийти однажды в дирекцию управляющей организации и сказать – а не расторгнуть ли нам с вами договор? И дирекция может сказать – о, ну раз вы настаиваете, мы вынуждены согласиться. Но это ситуация из разряда утопических, чаще всего управляющие компании не отказываются так легко от «своих» домиков. Добровольное согласие значительно ускорит процесс перехода от одной управляющей компании к другой.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

По большому счету, закон не запрещает жильцам многоквартирного дома менять управляющую компанию по своему желанию, даже если та своевременно и в полном объеме исполняет оговоренные обязанности. Именно об этом говорит прецедентное решение, вынесенное Арбитражным судом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11).

Единственное ограничение, которое накладывается законодательно, не звучит, как прямой запрет на расторжение договора. В соответствии ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст.

162 Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор в одностороннем порядке без веских причин разрешается по окончании каждого последующего года со дня заключения данного договора.

К этому моменту собственниками жилых помещений в многоквартирном доме уже должно быть принято решение о смене формы правления, либо о смене управляющей организации.

Читайте также:  Нужна ли виза в братиславу и другие города словакии для россиян?

Таким образом, государство законодательно дает компании время, в течение которого она может проявить себя с хорошей стороны, несмотря на неблагоприятное наследие своего предшественника. Этот шаг также исключает возможность постоянной бездумной смены управляющей компании жильцами многоквартирного дома в зависимости от их настроения.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Пошаговая инструкция для смены управляющей компании

Шаг первый: создание группы активистов

Источник: https://Novostroev.ru/other/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Всё о смене управляющей компании в многоквартирном доме: каков порядок перехода в другую организацию?

Главная › Квартира

06.01.2020

Редко какие жильцы довольны деятельностью своей управляющей компании (УК). Но иногда организации правда перегибают палку и вовсе забывают о том, какие обязанности первоначально на них были возложены договором.

Жильцы на правах собственников не обязаны терпеть произвол и в случае, если посчитают, что организация не выполняет всех требований, могут осуществить действия по смене УК.

Управление многоквартирным домом будет доверено более квалифицированным специалистам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Какие шаги нужно сделать, чтобы покинуть организацию?

Для смены управляющей компании в многоквартирном доме нужно следовать следующему порядку действий.

    В первую очередь необходимо выбрать альтернативную управляющую организацию. Обязательно ознакомьтесь со всевозможными рейтингами, пообщайтесь с обитателями жилого дома, которых обслуживает та или иная компания. Посмотрите, кто в вашем районе осуществляет деятельность по управлению МКД. Возможно, вы захотите сами сформировать подобную организацию. Выбор остается за вами.

Подробнее о процедуре и порядке выбора новой УК мы рассказываем в специальном материале.

  • Как поменять управляющую компанию в многоквартирном домеВторое последовательное действие состоит в необходимости выбрать способ, позволяющий сменить управляющую компанию. На сегодняшний день законодательство Российской Федерации предлагает два способа. Первый из них связан с окончанием срока действия договора, заключенного с прошлой УК. А второй способ связан с выявлением существенных нарушений, которые противоречат условиям договора в соответствии со статьей 162 Жилищного Кодекса нашей страны.
  • Как поменять УК ЖКХ в многоквартирном жилом доме? Третьим шагом к этому будет проведение общего собрания многоквартирного дома по проблеме. Желательно, чтобы такое собрание проходило в очной форме, на крайний случай, в очно-заочной.
  • Итогом собрания станет решение о том, готовы ли жильцы распрощаться со старой управляющей компанией или нет (о том, как грамотно провести процедуру отказа от услуг УК либо досрочно расторгнуть договор с ней, мы рассказываем тут).
  • Следующим шагом необходимо уведомить организацию о том, что ее услуги больше не востребованы, и произошел факт смены. Решение необходимо сообщить в срок 5 календарных дней с момента, как оно было принято на общем собрании.
  • После этого собственники могут заключать договор на управление с новой управляющей компанией. Однако рекомендуется уложиться в один календарный месяц для того, чтобы администрация района самостоятельно не назначила вам управленца.
  • Таков порядок процедуры перехода в другую организацию.

    Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую

    Инструкция не будет полной, если не уделить внимание некоторым спорным моментам, которые наверняка появятся у собственников, осуществляющих процедуру разрыва отношений.

    • Первой причиной является желание собрания собственников в составе 100% явки произвести смену компании.
    • Вторая причина – это отсутствие лицензии у компании на осуществление деятельности по обслуживанию и управлению.
    • Третья причина – это допуск различных правонарушений или неисполнение прямых обязанностей, которые влекут за собой ответственность, а также разрыв отношений.

    Кто может быть инициатором?

    Инициатором смены может быть как один жилец, так и инициативная группа жильцов. Важно, чтобы решение одного или нескольких лиц поддержало как можно большее количество собственников.

    Как поменять управляющую компанию в многоквартирном домеТолько в этом случае оно будет законным, а значит, получит дальнейшее развитие событий. Не забывайте, что смене управляющей компании предшествует проведение собрания собственников жилья.

    Очевидно, что УК не может инициировать общее собрание по данной проблеме, так как в её разрешении обычно заинтересованы жильцы дома.

    Теперь вы знаете, может ли организация по жилищному управлению быть инициатором общего собрания.

    Если закончился срок договора

    Если вопрос смены управляющей компании посетил собственников жилья в момент, когда выяснилось, что срок договора истек, то они могут выбрать новую организацию, при этом не отчитываясь перед старой. Причины тоже можно не озвучивать.

    Однако поторопитесь с принятием решения. В соответствии со статьей 162 частью 6 Жилищного Кодекса, если собственники жилья продолжают пользоваться услугами управляющей организации, несмотря на истёкший срок, то договор считается автоматически продленным на 5 лет. Поэтому постарайтесь принять решение за несколько дней до истечения срока соглашения, а лучше за месяц.

    Собрание жильцов – это своеобразный коллективный орган власти, который может повлиять на управляющую организацию. На собрании принимают решение, и без его проведения сменить компанию у вас не выйдет.

    Некоторые факты о собрании жильцов, которые должны быть предусмотрены:

    • для того чтобы собрание было проведено успешно, его необходимо назначить в удобное для всех жильцов время;
    • также жильцов следует оповестить не позднее, чем за 10 дней до мероприятия;
    • оповещение может происходить лично путем поквартирного обхода, либо путем отправления приглашений в почтовые ящики;
    • если выяснится, что некоторые жильцы не получили уведомление о предстоящем собрании, то, к сожалению, мероприятие будет считаться незаконным;
    • на собрании должен быть поставлен вопрос о смене организации;

    Источник: https://urcrimea.ru/kvartira/vsyo-o-smene-upravlyayushhej-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome-kakov-poryadok-perehoda-v-druguyu-organizatsiyu.html

    С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации

    Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

    Как поменять управляющую компанию в многоквартирном домеКак расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

    Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

    Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

    Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

    Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

    У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

    В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

    Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

    Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

    Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

    Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

    Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании.

    При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

    И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

    Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/10968/s-kakimi-slozhnostyami-stalkivayutsya-sobstvenniki-pri-smene-uo

    Как просто сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

    Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

    Выбор новой организации

    Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

    • ознакомиться с перечнем управляющих компаний своего города, района или населенного пункта; на сегодняшний день в интернете присутствуют различные списки таких компаний, которые зачастую имеют форму рейтингов;
    • прочитать отзывы о разных управляющих компаниях на форумах или под теми же рейтингами;
    • выбрав несколько наиболее привлекательных претендентов, посетить многоквартирные дома, которые они обслуживают, и осмотреть состояние домов снаружи и внутри, а также оглядеть прилегающую территорию; можно поговорить с жильцами и узнать их мнение о качестве работы управляющей компании;
    • изучить нарушения, учтенные службами жилищного контроля и строительного надзора в отношении конкретных компаний;
    • непременно узнать мнение своих соседей о выбранных огранизациях и получить приблизительную картину позиции жильцов дома по перспективе смены УК;
    • посетить офисы избранных фирм и познакомиться с руководством, обсудить возможное сотрудничество, уточнить различные нюансы будущего договора; желательно привлечь к знакомству с новой компанией и других жильцов дома.

    Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

    Читайте также:  Установление отцовства в судебном порядке – пошаговая инструкция

    Способ поменять управляющую компанию

    Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

    Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

    • завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
    • отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
    • действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
    • управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ;
    • прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

    принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

    Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

    Общее собрание собственников

    Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

    Как организовать сбор жильцов дома:

    1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

    Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-vse-etapy-protsedury/

    Пошаговое руководство, образцы документов по смене УК

    Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

    Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

    Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

    Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

    Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

    Какие документы по мнению экспертов нужно передавать в новую УК

    Шаг 2. Выбираем способ смены УК

    Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

    Основные способы смены УК:

    1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
    2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
    3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
    4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

    Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

    Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

    1) Подготавливаем повестку собрания.

    В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

    Источник: https://zhkhnews.ru/poshagovoe-rukovodstvo-s-obrazcami-dokumentov-po-smene-upravljajushhej-kompanii/

    Кворум для смены управляющей компании. Как сменить управляющую компанию

    26.07.2019

    Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

    • поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
    • защищать права владельцев многоквартирного здания.

    Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

    В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

    В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия — не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

    Причины, чтобы сменить УК

    Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

    • при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
    • при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

    Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

    Как сменить управляющую компанию

    Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части — оптимизироваться.

    Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома.

    Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства.

    Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

    Последовательность действий

    Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

    1. Принять совместное решение о смене УК.
    2. Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
    3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
    4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
    5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

    Как проводится собрание

    Общее собрание собственников — обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе.

    Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания.

    Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

    Источник: https://rmvvapeshop.ru/quorum-for-changing-the-management-company-how-to-change-the-management-company.html

    Как сменить управляющую компанию?

    scarlett070/Depositphotos

    Что делать, если вы недовольны работой УК?

    Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

    Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

    • В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».
    • Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?
    • Как решать проблемы с управляющей компанией?

    Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации.

    Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ.

    Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

    shuterdima/Depositphotos

    Основания для смены управляющей компании

    Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

    Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).

    Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).

    Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.

    Как привести в чувство управляющую компанию?

    Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

    Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

    • нарушения качества предоставления жилищных услуг;
    • отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
    • отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
    • нарушение правил и норм пожарной безопасности;
    • ненадлежащее содержание общедомового имущества;
    • несвоевременное исполнение заявок от собственников;
    • непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

    pressmaster/Depositphotos

    Как поменять УК?

    Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

    • определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
    • выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
    • выбрать новую УК;
    • заключить с новой УК договор управления домом.

    Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

    Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_smenit_upravlyayuschuyu_kompaniyu/7761

    Ссылка на основную публикацию